Bauturbo im Ruhrgebiet: Welche Chancen sich für Eigentümer und Bauherren ergeben

Bauturbo im Ruhrgebiet: Grundstücksentwicklung, Nachverdichtung und Umnutzung zu Wohnraum können für Eigentümer und Bauherren neue Perspektiven eröffnen. Sie besitzen ein Grundstück, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gebäude mit Entwicklungspotenzial? Vielleicht denken Sie über eine Aufstockung, zusätzlichen Wohnraum auf Ihrem Grundstück oder die Umnutzung bislang gewerblich genutzter Flächen nach. Dann lohnt sich ein genauer Blick auf den sogenannten Bauturbo.

Die Sonderregelung nach § 246e Baugesetzbuch kann unter bestimmten Voraussetzungen neue Möglichkeiten für den Wohnungsbau eröffnen. Für Eigentümer und Bauherren in Essen, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Bottrop und Gladbeck stellt sich damit eine wichtige Frage: Welche Perspektiven bietet die Regelung für das eigene Vorhaben?

Immo2you berät Bauherren im Rahmen unserer Vermarktung gerne zu diesem Thema. Mit eigenen Architekten und Ingenieuren im Team verbinden wir die Betrachtung möglicher Entwicklungschancen mit der Vorbereitung einer nachvollziehbaren Vermarktung.

Das Wichtigste zum Bauturbo auf einen Blick

• Der Bauturbo kann bestimmte Wohnungsbauvorhaben durch Abweichungen vom Bauplanungsrecht erleichtern.
• Die Zustimmung der Gemeinde ist erforderlich.
• Neubau, Erweiterung und Umnutzung können je nach Vorhaben infrage kommen.
• Technische Anforderungen und andere einschlägige Vorschriften bleiben zu beachten.
• Entwicklungspotenzial sollte vor einer Vermarktung fachlich geprüft und verständlich eingeordnet werden.

01. Was ist der Bauturbo?

Eine Sonderregelung für zusätzlichen Wohnraum

Der Bauturbo nach § 246e BauGB ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von Vorschriften des Baugesetzbuchs und den darauf beruhenden Regelungen. Damit kann Wohnungsbau ermöglicht werden, ohne zuvor einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet.[1][2]

Für Grundstückseigentümer bedeutet das: Eine bisherige planerische Einschränkung muss nicht in jedem Fall das Ende einer Entwicklungsidee sein. Ob eine Abweichung tatsächlich zulässig und zweckmäßig ist, muss jedoch für das konkrete Vorhaben geprüft werden.

Eine Möglichkeit zur Prüfung, keine Genehmigungszusage

Der Begriff Bauturbo kann den Eindruck erwecken, jedes Bauprojekt könne nun kurzfristig starten. Tatsächlich bleibt eine sorgfältige Prüfung notwendig. Die Anwendung hängt unter anderem vom Vorhaben, seiner Umgebung und der Entscheidung der zuständigen Stellen ab.

Für Ihre Planung empfiehlt sich deshalb ein schrittweises Vorgehen: zunächst eine konkrete Idee entwickeln, anschließend deren Voraussetzungen klären und erst auf dieser Grundlage größere Investitionen oder verbindliche Verkaufsversprechen vorbereiten.

02. Für welche Vorhaben kann der Bauturbo interessant sein?

Wohngebäude auf vorhandenen Grundstücken

§ 246e BauGB erfasst unter anderem die Errichtung von Wohngebäuden. Ein Grundstück mit ungenutzten Flächen kann deshalb Anlass für eine fachliche Untersuchung bieten. Ob eine zusätzliche Bebauung möglich ist, lässt sich allerdings nicht aus der Grundstücksgröße allein ableiten.[1]

Bei einem Grundstücksverkauf in Essen oder einer Grundstücksentwicklung im Ruhrgebiet sollten die Zufahrt, die vorhandene Bebauung und die Einbindung in das Umfeld frühzeitig betrachtet werden. Eine erste Skizze kann helfen, die Idee zu konkretisieren. Sie ersetzt keine behördliche Entscheidung.

Nachverdichtung durch Aufstockung und Erweiterung

Auch Änderungen oder Erweiterungen rechtmäßig errichteter Gebäude können erfasst sein, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird. Eine Aufstockung kann daher ein möglicher Prüfungsansatz sein.[1][2]

Bei einem bestehenden Mehrfamilienhaus kommen neben der planungsrechtlichen Frage technische Themen hinzu. Dazu zählen beispielsweise Tragfähigkeit, Erschließung und Brandschutz. Bevor Sie eine zusätzliche Etage in Ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung aufnehmen, sollten diese Punkte fachlich untersucht werden.

Umnutzung zu Wohnraum

Eine weitere Möglichkeit ist die Umnutzung rechtmäßig errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken. Denkbar ist etwa die Prüfung bisheriger Büroflächen. Ob daraus geeignete Wohnungen entstehen können, hängt von den konkreten Gegebenheiten ab.[1]

Für Eigentümer ist es hilfreich, nicht nur die vorhandene Fläche zu betrachten. Auch Belichtung, Grundriss, Erreichbarkeit und die technische Ausstattung beeinflussen die Umsetzbarkeit. Eine marktfähige Wohnnutzung benötigt ein Konzept, das bauliche Anforderungen und spätere Nutzerbedürfnisse zusammenführt.

03. Welche Voraussetzungen bleiben wichtig?

Die Gemeinde entscheidet mit

Die Zustimmung der Gemeinde ist ein zentraler Bestandteil des Bauturbos. Außerdem muss die Abweichung unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Im Außenbereich ist die Anwendung auf Vorhaben mit räumlichem Zusammenhang zum bestehenden Siedlungsbereich begrenzt.[1]

Für Eigentümer und Bauherren folgt daraus: Eine möglichst frühe Abstimmung mit den zuständigen Stellen ist sinnvoll. Aus der Anwendung in einer anderen Stadt lässt sich keine Zusage für das eigene Grundstück ableiten. Auch innerhalb derselben Kommune können unterschiedliche Ausgangssituationen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Bautechnik und weitere Anforderungen

Der Bauturbo hebt Anforderungen etwa an Standsicherheit, Brandschutz und Abstandsflächen nicht pauschal auf. Auch fachrechtliche Vorgaben, beispielsweise aus dem Naturschutzrecht, bleiben relevant. Das bauaufsichtliche Verfahren richtet sich weiterhin nach dem jeweiligen Landesrecht.[2]

Hier zeigt sich der Nutzen einer abgestimmten Betrachtung: Die Entwicklungsidee sollte sowohl aus planerischer als auch aus technischer Sicht untersucht werden. Ein rein gestalterischer Entwurf genügt nicht, um Umsetzbarkeit, Kosten und Vermarktung verlässlich einzuschätzen.

04. Was bedeutet der Bauturbo für den Immobilienverkauf?

Entwicklungspotenzial vor der Vermarktung einordnen

Wer ein Grundstück verkaufen oder ein Gebäude mit Ausbaupotenzial vermarkten möchte, sollte zwischen einer ersten Idee und belastbar geklärten Möglichkeiten unterscheiden. Für Interessenten ist entscheidend, welche Aussagen bereits durch Unterlagen gestützt sind und welche Fragen noch offenbleiben.

Eine nachvollziehbare Aufbereitung kann beispielsweise den Bestand, einen ersten Konzeptansatz und den Stand der Abstimmung mit der Behörde getrennt darstellen. So erkennen potenzielle Käufer, worauf sich die Vermarktung stützt und welche weiteren Untersuchungen erforderlich sein können.

Potenzial ist nicht automatisch ein höherer Verkaufspreis

Zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten können für Käufer interessant sein. Daraus folgt jedoch keine pauschale Wertsteigerung. Baukosten, Planungsaufwand, Risiken, Finanzierung und die Nachfrage nach dem vorgesehenen Wohnraum gehören ebenfalls zur Betrachtung.

Vor dem Immobilienverkauf sollte deshalb geprüft werden, ob ein Verkauf im bestehenden Zustand, eine weitergehende Projektvorbereitung oder eine andere Strategie zu Ihren Zielen passt. Je nach Ausgangslage kann es sinnvoll sein, einzelne Fragen vorab zu klären, statt bereits eine umfassende Planung zu beauftragen.

05. Beratung und Vermarktung mit Immo2you

Eigene Architekten und Ingenieure im Team

Immo2you berät Bauherren im Rahmen unserer Vermarktung gerne zu den Möglichkeiten des Bauturbos. Wir haben eigene Architekten und Ingenieure im Team. Damit können planerische und technische Gesichtspunkte frühzeitig in die Überlegungen zur Vermarktung einfließen.

Im Mittelpunkt stehen Ihre Immobilie und Ihr Vorhaben: Welche Entwicklungsidee möchten Sie verfolgen? Welche Informationen liegen vor? Welche Fragen sollten vor den nächsten Schritten geklärt werden? Gemeinsam besprechen wir, wie sich die Ausgangslage strukturiert aufbereiten lässt.

Regionaler Bezug für Ihre Projektentwicklung

Ob Grundstücksentwicklung in Essen, ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen oder die Prüfung einer Umnutzung in Mülheim an der Ruhr: Das konkrete Objekt und seine Umgebung bilden die Grundlage. Dasselbe gilt für Bauvorhaben in Oberhausen, Bottrop und Gladbeck.

Wir verbinden die Eigentümerperspektive mit Fragen der späteren Vermarktung. Dazu gehört, mögliche Käufergruppen, den Informationsbedarf von Interessenten und den Stand der Projektvorbereitung zusammenzudenken. Unsere Grundlage: Immobilienkompetenz aus über 40 Jahren Erfahrung.

Checkliste: So bereiten Sie das erste Gespräch vor

• Beschreiben Sie Ihre Idee: Neubau, Erweiterung, Aufstockung oder Umnutzung.
• Stellen Sie vorhandene Pläne, Flächenangaben und Genehmigungsunterlagen zusammen.
• Halten Sie Informationen zu Nutzung und Zustand des Gebäudes bereit.
• Legen Sie frühere Auskünfte oder Schreiben der Bauverwaltung vor, soweit vorhanden.
• Benennen Sie Ihre Ziele: eigene Realisierung, Verkauf oder gemeinsame Entwicklung.
• Besprechen Sie, welche Untersuchungen und Abstimmungen als Nächstes sinnvoll sind.
• Trennen Sie bereits bestätigte Möglichkeiten von ungeprüften Annahmen.

Häufige Fragen zum Bauturbo

Kann ich mit dem Bauturbo sofort bauen?

Nein. Die Regelung eröffnet zusätzliche Möglichkeiten im Bauplanungsrecht. Die Voraussetzungen des Vorhabens müssen geprüft werden; notwendige Verfahren und Entscheidungen werden dadurch nicht ersetzt.

Gilt der Bauturbo auch für eine Aufstockung?

Eine Aufstockung kann infrage kommen, wenn damit zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird und die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen. Neben den planerischen Fragen müssen auch die technischen Möglichkeiten des bestehenden Gebäudes untersucht werden.

Kann ich eine bisher abgelehnte Idee erneut prüfen lassen?

Eine frühere Ablehnung kann ein Anlass sein, die damaligen Gründe und die heutige Ausgangslage fachlich zu überprüfen. Daraus folgt nicht, dass das Vorhaben nun zulässig ist. Bringen Sie vorhandene Unterlagen zum ersten Gespräch mit.

Steigert der Bauturbo den Wert meines Grundstücks?

Das lässt sich nicht allgemein zusagen. Eine Bewertung muss die konkret belastbaren Nutzungsmöglichkeiten sowie Aufwand und Risiken berücksichtigen. Eine bloße Entwicklungsidee darf nicht wie bereits gesichertes Baurecht behandelt werden.

Unterstützt Immo2you auch Bauherren bei der Vermarktung?

Ja. Im Rahmen unserer Vermarktung beraten wir Bauherren gerne zum Bauturbo. Eigene Architekten und Ingenieure im Team ermöglichen es, die Vermarktung frühzeitig mit planerischen und technischen Fragestellungen zu verbinden.

Lassen Sie die Möglichkeiten Ihrer Immobilie prüfen

Sie besitzen ein Grundstück oder ein Gebäude mit Entwicklungspotenzial im Ruhrgebiet? Sprechen Sie mit Immo2you über Ihre Ziele, bevor Sie sich auf eine bestimmte Nutzung oder Verkaufsstrategie festlegen.

Wir beraten Sie im Rahmen unserer Vermarktung gerne zu den Möglichkeiten des Bauturbos – persönlich und mit Blick auf die konkrete Ausgangslage. Weitere Informationen rund um Immobilien und Eigentümerfragen finden Sie in unseren Immobilien-Ratgebern.

Immo2you GmbH – Immobilienkompetenz aus über 40 Jahren Erfahrung.

Quellen und Stand
[1] § 246e Baugesetzbuch – Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau
[2] Bundesbauministerium – Informationen zum Bauturbo für Bauherren
Stand: 18. Oktober 2026. Die Anwendung ist im Einzelfall mit den zuständigen Stellen zu klären.