Immobilie geerbt: Welche Steuern können für Erben anfallen?

Immobilie geerbt – Steuern, laufende Kosten und die Entscheidung über die weitere Nutzung beschäftigen viele Eigentümer nach einem Erbfall. Möchten Sie das Haus selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen? Bevor Sie sich festlegen, sollten der Immobilienwert und die steuerlichen Rahmenbedingungen geklärt werden.

Für Erben in Essen, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Bottrop und Gladbeck gilt: Ein geerbtes Haus führt nicht automatisch zu einer Steuerzahlung. Persönliche Freibeträge, mögliche Befreiungen und die Zusammensetzung des Nachlasses spielen eine Rolle. Ein späterer Verkauf muss zusätzlich und getrennt betrachtet werden.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf einen möglichen Verkaufsgewinn sind unterschiedliche Steuerarten.
• Persönliche Freibeträge richten sich unter anderem nach dem Verhältnis zum Erblasser.
• Das Familienheim kann unter engen Voraussetzungen steuerfrei übergehen.
• Bei einem rein unentgeltlichen Erbe wird für die private Veräußerungsfrist grundsätzlich die Anschaffung des Erblassers zugerechnet.
• Immobilienbewertung und individuelle Steuerberatung erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

01. Wann kann Erbschaftsteuer bei Immobilien entstehen?

Für die Erbschaftsteuer ist nicht nur das Haus isoliert zu betrachten. Entscheidend ist der steuerlich relevante Erwerb des jeweiligen Erben. Weitere Vermögenswerte, berücksichtigungsfähige Belastungen, Befreiungen und frühere Erwerbe können das Ergebnis beeinflussen. Lassen Sie die konkrete Berechnung steuerlich prüfen, bevor Sie aus einem Immobilienwert auf eine bestimmte Steuerzahlung schließen.

Welche persönlichen Freibeträge gelten?

Bei unbeschränkter Steuerpflicht sieht § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz unter anderem folgende Freibeträge vor: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder sowie grundsätzlich 200.000 Euro für Enkel. Für Kinder bereits verstorbener Kinder kann der Freibetrag 400.000 Euro betragen. Für Geschwister und unverheiratete Lebensgefährten beträgt er regelmäßig 20.000 Euro.[1]

Die Beträge gelten nicht zusätzlich für jeden einzelnen Nachlassgegenstand. Wer beispielsweise ein Haus und Geldvermögen von derselben Person erhält, darf den persönlichen Freibetrag nicht für beide Vermögensarten jeweils erneut ansetzen.

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Ein Kind erbt von einem Elternteil eine Immobilie. Für dieses ausdrücklich vereinfachte Beispiel beträgt der steuerlich anzusetzende Erwerb vor persönlichem Freibetrag 600.000 Euro. Weitere Nachlasswerte, frühere Zuwendungen, abzugsfähige Belastungen und besondere Befreiungen bleiben außer Betracht.

600.000 Euro minus 400.000 Euro Freibetrag ergeben 200.000 Euro steuerpflichtigen Erwerb. Das ist nicht die zu zahlende Steuer. Auf den steuerpflichtigen Erwerb wird erst der maßgebliche Steuertarif angewandt. Das Beispiel dient der Veranschaulichung und ist keine individuelle Steuerberechnung.

02. Wann kann das Familienheim steuerfrei bleiben?

Für das Familienheim bestehen besondere Befreiungen. Bei Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartnern und bei Kindern gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Eine selbst bewohnte Immobilie ist deshalb nicht allein aufgrund ihrer bisherigen Nutzung automatisch für jeden Erben steuerfrei.[2]

Selbstnutzung und Zehnjahreszeitraum beachten

Zu den wesentlichen Voraussetzungen gehören die begünstigte Nutzung durch den Erblasser und die unverzügliche Bestimmung zur eigenen Wohnnutzung durch den Erwerber. Bei Kindern ist die Begünstigung zudem auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Die Aufgabe der begünstigten Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren kann die Befreiung rückwirkend entfallen lassen; das Gesetz sieht Ausnahmen bei zwingenden Hinderungsgründen vor.[2]

Wenn Sie einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen und eine Familienheim-Befreiung in Anspruch genommen haben, sollten Sie die Folgen vor der Entscheidung mit Ihrer Steuerberatung klären. Eine Immobilienvermarktung darf nicht auf der ungeprüften Annahme aufbauen, dass eine bisherige Steuerbefreiung in jedem Fall erhalten bleibt.

03. Welche Steuer kann beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen?

Erbe und späteren Verkauf getrennt betrachten

Ein späterer Verkauf kann unter § 23 Einkommensteuergesetz fallen. Im Privatvermögen betrifft das grundsätzlich Grundstücksgeschäfte innerhalb von nicht mehr als zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Der Erbfall setzt die Frist somit grundsätzlich nicht neu in Gang.[3]

Hat der Erblasser die Immobilie bereits lange vor dem Erbfall angeschafft, kann deshalb eine andere Ausgangslage bestehen als bei einem erst kurz zuvor gekauften Objekt. Für die Beurteilung benötigen Sie die maßgeblichen Erwerbsunterlagen und eine Prüfung des konkreten Sachverhalts.

Eigennutzung kann eine Rolle spielen

§ 23 EStG enthält Ausnahmen für bestimmte Fälle eigener Wohnnutzung. Die erbschaftsteuerliche Familienheim-Regelung und diese einkommensteuerlichen Ausnahmen sind jedoch nicht identisch. Auch eine Auszahlung von Miterben oder weitere entgeltliche Erwerbsvorgänge können eine gesonderte Betrachtung erfordern.[3]

Die Aussage „Geerbte Immobilien können immer sofort steuerfrei verkauft werden“ wäre daher zu pauschal. Ebenso wäre es falsch, grundsätzlich zehn Jahre ab dem Erbfall warten zu müssen. Entscheidend sind Anschaffung, Nutzung und die konkrete Gestaltung.

04. Welche Unterlagen sollten Erben zusammenstellen?

Eine geordnete Bestandsaufnahme erleichtert sowohl die Bewertung als auch das Gespräch mit der Steuerberatung. Sammeln Sie vorhandene Dokumente, ohne fehlende Angaben durch Schätzungen als gesicherte Tatsachen auszugeben.

• Unterlagen zum Erbfall und zur Eigentumssituation.
• Ursprünglichen Kaufvertrag beziehungsweise Erwerbsnachweise des Erblassers.
• Vorhandene Grundrisse und Flächenangaben.
• Informationen über Selbstnutzung und Vermietungszeiträume.
• Mietverträge und Modernisierungsnachweise, soweit vorhanden.
• Unterlagen zu Darlehen und bestehenden Belastungen.
• Vorhandene Steuerbescheide und Bewertungsunterlagen.

Prüfen Sie außerdem die Anzeige gegenüber dem Finanzamt. Die Finanzverwaltung NRW erläutert eine grundsätzliche Frist von drei Monaten ab Kenntnis des Erwerbs. Ob eine Ausnahme greift und welche Angaben erforderlich sind, sollte anhand des Erbfalls geklärt werden.[4]

05. Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Steuern sind ein wichtiger Teil Ihrer Entscheidung. Hinzu kommen persönliche Ziele, laufende Ausgaben und der Zustand der Immobilie. Wer ein geerbtes Haus im Ruhrgebiet übernimmt, sollte zunächst klären, welche Verantwortung und welcher finanzielle Aufwand damit verbunden sind.

Für einen Verkauf benötigen Sie eine nachvollziehbare Marktwerteinschätzung. Bei einer Vermietung sind unter anderem Zustand, voraussichtliche Aufwendungen und die Bewirtschaftung zu betrachten. Für eine Selbstnutzung stellt sich die Frage, ob Lage und Gebäude langfristig zu Ihrer Lebensplanung passen.

Bei mehreren Erben hilft es, die Ziele frühzeitig zu besprechen. Ungeklärte Vorstellungen sollten nicht erst während einer laufenden Vermarktung sichtbar werden. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung der Erbauseinandersetzung gehört in fachkundige Beratung.

So unterstützt Sie Immo2you

Immo2you unterstützt Sie bei der Immobilienbewertung und der Vorbereitung einer möglichen Vermarktung. Wir betrachten mit Ihnen das Objekt, die vorhandenen Unterlagen und Ihre Ziele. Die individuelle steuerliche Beurteilung übernimmt Ihre Steuerberatung; eine Marktpreiseinschätzung ersetzt keine steuerliche Wertermittlung oder ein gegebenenfalls erforderliches Gutachten.

Sie haben eine Immobilie in Essen, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Bottrop oder Gladbeck geerbt? Sprechen Sie mit uns über Ihre Möglichkeiten. Weitere Informationen finden Sie in unseren Immobilien-Ratgebern.

Immo2you GmbH – Immobilienkompetenz aus über 40 Jahren Erfahrung.

Quellen und Stand
[1] § 16 ErbStG – Freibeträge.
[2] § 13 Absatz 1 Nummern 4b und 4c ErbStG – Familienheim.
[3] § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte.
[4] Finanzverwaltung NRW – Anzeigepflicht bei Erbe und Schenkung.
Stand: 21. Oktober 2026. Allgemeine Information; die persönlichen steuerlichen Folgen müssen im Einzelfall geprüft werden.