Eine Sanierung bei Miteigentum wirft für Eigentümer besondere Steuerfragen auf: Kann die Person, die die Rechnung bezahlt, die gesamte Steuerermäßigung beanspruchen? Und spielt es eine Rolle, welchen Teil des Hauses sie selbst nutzt? Ein Urteil des Finanzgerichts Münster gibt dazu eine wichtige, aber noch nicht höchstrichterlich geklärte Orientierung.
Was § 35c EStG grundsätzlich voraussetzt
§ 35c EStG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen an einem selbst genutzten eigenen Gebäude in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum. Das Gebäude muss bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Zu den gesetzlich genannten Maßnahmen zählen unter anderem die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, der Austausch von Fenstern oder Außentüren sowie die Erneuerung der Heizungsanlage.
Die Ermäßigung verteilt sich grundsätzlich über drei Kalenderjahre: 7 Prozent der begünstigten Aufwendungen im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, danach 6 Prozent. Die jeweiligen Jahresgrenzen liegen bei 14.000 Euro, 14.000 Euro und 12.000 Euro; insgesamt beträgt der Höchstbetrag je begünstigtem Objekt 40.000 Euro. Weitere Voraussetzungen betreffen unter anderem die Ausführung durch ein Fachunternehmen, den vorgeschriebenen Nachweis, eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers. Für dieselben Kosten können bestimmte andere Steuerbegünstigungen oder öffentliche Förderungen eine zusätzliche §-35c-Ermäßigung ausschließen.
Was das Finanzgericht Münster bei Miteigentum entschieden hat
Im Urteil vom 23. Juni 2026 (Az. 6 K 1431/23 E) befasste sich das FG Münster mit einem Zweifamilienhaus im Miteigentum. Der Kläger hielt einen Miteigentumsanteil von einem Viertel, bewohnte mit seiner Familie rund 157 Quadratmeter des insgesamt 247 Quadratmeter großen Hauses und ließ auf eigene Kosten eine Mini-Kraft-Wärme-Kopplungsanlage einbauen. Seine Mutter bewohnte den übrigen Teil.
Das Gericht ordnete die Steuerermäßigung nach dem Miteigentumsanteil zu. Dass der Kläger die Kosten allein getragen und einen größeren Teil des Hauses bewohnt hatte, führte nach der Entscheidung nicht dazu, dass ihm die gesamten Aufwendungen zugerechnet wurden. Die Revision wurde zugelassen. Der aktuelle Verfahrensstand ist vor Veröffentlichung erneut zu prüfen; öffentlich auffindbare Fachinformationen meldeten zuletzt kein veröffentlichtes Aktenzeichen eines BFH-Revisionsverfahrens.
Was Eigentümer daraus mitnehmen können
Das Urteil ist eine finanzgerichtliche Entscheidung zu einem konkreten Sachverhalt. Es ist keine abschließende höchstrichterliche Klärung für sämtliche Miteigentumsfälle. Trotzdem sollten Eigentümer bei gemeinsamer Immobilie vor Beginn einer Sanierung die Eigentumsanteile, die Nutzung des Gebäudes, die Kostenverteilung und mögliche Zuschüsse gemeinsam mit ihrer Steuerberatung prüfen. Eine alleinige Zahlung der Rechnung sollte nicht ohne Weiteres als Grundlage für den vollen Steuerbonus eingeplant werden.
Wichtig ist außerdem die Abgrenzung zu vermieteten Immobilien: § 35c EStG ist an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gebunden. Für vermietete Objekte können andere steuerliche Regeln gelten. Auch bei einem selbst genutzten Gebäude müssen Art der Maßnahme, technische Mindestanforderungen und Nachweise im Einzelfall passen.
Häufige Fragen
Kann ich die Sanierungskosten vollständig selbst bezahlen und den gesamten Steuerbonus geltend machen?
Nach dem Urteil des FG Münster kann die Steuerermäßigung bei Miteigentum auf den Miteigentumsanteil begrenzt sein. Ob die Entscheidung auf den konkreten Fall passt und wie der aktuelle Verfahrensstand lautet, sollte die Steuerberatung prüfen.
Gilt der Höchstbetrag von 40.000 Euro für jeden Miteigentümer?
Das Gesetz knüpft den Höchstbetrag an das begünstigte Objekt. Bei mehreren Eigentümern kann die Ermäßigung für dasselbe Objekt insgesamt nur einmal beansprucht werden. Die Aufteilung zwischen Miteigentümern ist Gegenstand der Entscheidung des FG Münster und sollte nicht ohne Einzelfallprüfung übertragen werden.
Gilt § 35c EStG auch für vermietete Immobilien?
Die Vorschrift betrifft grundsätzlich Gebäude, die im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Bei vermieteten Immobilien sind andere steuerliche Regelungen zu prüfen.
Irrtümer und Schreibfehler vorbehalten. Dieser Beitrag ist weder eine Rechts- noch Steuerberatung.
