Mehrfamilienhaus (MFH) als Kapitalanlage: Mieteinnahmen, Zustand und Investitionsbedarf prüfen

Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kann regelmäßige Mieteinnahmen ermöglichen. Ob der Kauf wirtschaftlich zu Ihren Zielen passt, entscheidet sich jedoch nicht allein an der Zahl der Wohnungen oder einer ausgewiesenen Bruttorendite. Prüfen Sie Mieteinnahmen, Gebäudezustand und Investitionsbedarf gemeinsam.

Das gilt für Mehrfamilienhäuser in Essen ebenso wie in Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Gelsenkirchen, Gladbeck und Bottrop. Eine nachvollziehbare Prüfung berücksichtigt die konkrete Mikrolage, bestehende Mietverhältnisse, laufende Eigentümerkosten und mögliche Veränderungen des Gebäudes.

Mieteinnahmen prüfen: Ist-Miete und Potenzial unterscheiden

Beginnen Sie mit einer aktuellen Mietaufstellung und den zugehörigen Verträgen einschließlich Nachträgen. Welche Nettokaltmieten sind vereinbart? Welche Beträge werden tatsächlich gezahlt? Gibt es Leerstand, Rückstände, Mietminderungen oder Streitigkeiten?

Vergleichen Sie die Mietaufstellung mit geeigneten Zahlungsnachweisen und den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen. Betriebskostenvorauszahlungen sollten nicht einfach als frei verfügbarer Ertrag behandelt werden: Ihnen stehen grundsätzlich abzurechnende Kosten gegenüber.

Eine im Exposé genannte Soll-Miete kann eine Annahme zur Vollvermietung oder zu späteren Mieten enthalten. Lassen Sie sich erläutern, welche Annahmen dahinterstehen. Noch nicht realisierte Einnahmen gehören nicht ungeprüft in die sichere Ausgangsrechnung.

Bestehende Mietverträge bleiben relevant

Beim Verkauf vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber unter den Voraussetzungen des § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen ein. Ein Kauf eröffnet daher nicht automatisch die Möglichkeit, alle Verträge neu zu gestalten oder Mieten beliebig anzuheben.

Mieterhöhungen unterliegen den jeweils einschlägigen gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen. Bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind etwa § 558 BGB und die Anforderungen an Form und Begründung zu beachten. Prüfen Sie die konkrete Situation rechtlich, bevor Sie künftige Erhöhungen fest einplanen.

Zur Prüfung gehören außerdem Kautionen und ihre Dokumentation, Betriebskostenvereinbarungen, gegebenenfalls bestehende Bindungen und Nebenabreden. Vertrauliche Mieterdaten sind dabei angemessen zu schützen.

Gebäudezustand: Die Fassade erzählt nur einen Teil

Untersuchen Sie je nach Objekt Dach, Fassade, Fenster, Balkone, Heizung, Leitungen, Elektrik, Keller und mögliche Feuchtigkeit. Auch die Wohnungen selbst, Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen gehören dazu.

Modernisierungsangaben sollten möglichst durch Rechnungen, Wartungsunterlagen oder andere Nachweise nachvollziehbar sein. Die Aussage „Heizung erneuert“ lässt beispielsweise offen, welche Komponenten tatsächlich ausgetauscht wurden. Klären Sie Umfang und Zeitpunkt wesentlicher Arbeiten.

Eine fachliche Besichtigung kann Risiken besser einordnen, aber nicht jede verdeckte Schwachstelle ausschließen. Bei konkretem Verdacht können zusätzliche Untersuchungen erforderlich sein. Ein gepflegter Eindruck ersetzt keine technische Bestandsaufnahme.

Investitionsbedarf zeitlich und finanziell ordnen

Trennen Sie kurzfristig notwendige Arbeiten, mittelfristige Erhaltungsmaßnahmen und optionale Verbesserungen. Vorhandene Angebote und fachlich begründete Kostenschätzungen sind aussagekräftiger als pauschale Beträge ohne Leistungsbeschreibung.

Prüfen Sie auch, ob Maßnahmen während der Vermietung möglich sind und ob Ausfälle oder Zusatzkosten entstehen können. Die Finanzierung von Arbeiten muss zum Zeitplan passen. Ein nur auf dem Papier vorhandenes Entwicklungspotenzial hilft wenig, wenn das notwendige Kapital fehlt.

Energetische Maßnahmen, Genehmigungen und mögliche gesetzliche Anforderungen sind objektbezogen zu untersuchen. Fördermittel sollten erst nach Prüfung der konkreten Voraussetzungen und ihres gesicherten Status entsprechend berücksichtigt werden.

Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor richtig einordnen

Eine häufig verwendete Bruttomietrendite berechnet sich aus der jährlichen Nettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Der Kaufpreisfaktor ergibt sich umgekehrt aus Kaufpreis geteilt durch jährliche Nettokaltmiete.

Beide Kennzahlen vereinfachen stark: Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Leerstand, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern sind darin noch nicht berücksichtigt. Vergleichen Sie Angebote deshalb nur bei gleicher Berechnungsgrundlage. Wenn von Nettorendite gesprochen wird, sollte ausdrücklich benannt sein, welche Kosten berücksichtigt wurden.

Fiktives Beispiel: Von der Miete zur verfügbaren Liquidität

Die folgende Rechnung ist frei gewählt und stellt weder einen Kundenfall noch eine Renditeprognose oder ein Finanzierungsangebot dar.

Die 60.000 Euro Erwerbsnebenkosten sind eine Rechenannahme, keine verbindliche Kostenquote. Die tatsächlichen Kosten sind einzeln zu ermitteln.

Werden von den 42.000 Euro Jahresnettokaltmiete beispielhaft 2.000 Euro als Mietausfallansatz, 3.000 Euro für nicht umlagefähige laufende Kosten und 6.000 Euro als jährlicher Beitrag zur eigenen Instandhaltungsreserve abgezogen, verbleiben rechnerisch 31.000 Euro vor Finanzierung und Steuern. Die Reservenzuführung ist hier ein Mittelansatz für die Liquiditätsplanung und nicht automatisch ein steuerlich abzugsfähiger Aufwand.

Angenommen, von den 700.000 Euro Gesamtbedarf werden 200.000 Euro aus Eigenmitteln und 500.000 Euro durch ein Darlehen gedeckt. Bei frei angenommenen 4 Prozent Sollzins und anfänglich 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine jährliche Annuität von 30.000 Euro. Damit verbleiben im vereinfachten Beispiel 1.000 Euro im Jahr vor Steuern und weiteren nicht erfassten Zahlungen.

Die anfänglichen Arbeiten sind bereits im Kapitalbedarf enthalten; sie werden nicht nochmals als dieselbe Ausgabe vom Jahresergebnis abgezogen. Zusätzliche größere Maßnahmen können dennoch weitere Liquidität erfordern. Das Beispiel zeigt: Eine Bruttomietrendite von 7 Prozent bedeutet nicht, dass 7 Prozent frei verfügbarer Gewinn entstehen. Auch Tilgung und steuerlicher Gewinn sind unterschiedliche Größen.

Standort und Vermietbarkeit konkret untersuchen

Betrachten Sie die Nachfrage nach den tatsächlich vorhandenen Wohnungen. Grundriss, Größe, Zustand, Erreichbarkeit und Umfeld beeinflussen die Vermietbarkeit. Eine hohe theoretische Miete ist wenig hilfreich, wenn sie für das konkrete Angebot nicht erreichbar ist.

Im Ruhrgebiet unterscheiden sich Mikrolagen auch innerhalb derselben Stadt deutlich. Eine Kalkulation für ein Mehrfamilienhaus in Essen lässt sich daher nicht unverändert auf Gelsenkirchen, Oberhausen oder andere Standorte übertragen. Berücksichtigen Sie lokale Vergleichsdaten und eine realistische Vermarktungsdauer bei Neuvermietung.

Diese Unterlagen gehören in die Kaufprüfung

• Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen und vorhandene Genehmigungen
• Wohnflächenunterlagen und Abgleich mit der tatsächlichen Nutzung
• Mietverträge, Nachträge, aktuelle Mietaufstellung und geeignete Zahlungsnachweise
• Kautionsübersicht, Betriebskostenabrechnungen und bekannte offene Forderungen
• Energieausweis, Verbrauchsdaten und Wartungsnachweise
• Nachweise über Modernisierungen, bekannte Mängel und geplante Maßnahmen
• Informationen zu Rechten, Baulasten, Förderbindungen und sonstigen Einschränkungen

Prüfen Sie außerdem, ob Sie ein ungeteiltes Grundstück oder rechtlich aufgeteilte Einheiten erwerben. Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich die Gemeinschaftsunterlagen und die rechtliche Struktur relevant.

Auch für verkaufende Eigentümer wichtig

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, helfen vollständige Unterlagen und eine nachvollziehbare Darstellung von Mieten und Zustand. Trennen Sie belegte Einnahmen von möglichen Entwicklungen und erläutern Sie bekannte Investitionen transparent.

Eine belastbare Aufbereitung unterstützt Kaufinteressenten und deren Finanzierungspartner. Sie garantiert jedoch weder einen bestimmten Verkaufspreis noch eine feste Verkaufsdauer. Welche vorbereitenden Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind, sollte individuell beurteilt werden.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Ruhrgebiet – mit Immo2you

Die Immo2you GmbH begleitet Eigentümer und Kaufinteressenten in Essen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Gelsenkirchen, Gladbeck und Bottrop. Wir unterstützen bei der Einordnung von Markt, Unterlagen und Vermarktungsmöglichkeiten.

Unsere eigenen Architekten und Ingenieure im Team können technische und planerische Fragen einbeziehen. Individuelle Rechts- und Steuerfragen gehören in die entsprechende Fachberatung. Über eine Finanzierung entscheidet das Kreditinstitut. Erträge und Wertentwicklung einer Immobilie sind nicht garantiert.

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